業內大咖解讀限購令下的海南樓市

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自2016年以來， 海南房地產 市場量價齊增的速度之快，引來全國側目。傳統銷售旺季“金三銀四”還未結束，海南省政府便于4月14日出臺了《關于限制購買多套商品住宅的通知》（下簡稱《通知》），宣告限制購買多套商品住宅政策。以此為分水嶺，海南全省進入了“XG時代”。4月26日，瓊海市政府出臺了《通知》的XG細則。

5月10日凌晨，海口市政府出臺《海口市人民政府關于貫徹落實<關于限制購買多套商品住宅的通知>的實施細則》（下簡稱《細則》），在全省XG的基礎上更詳細劃出了XG區域。緊接著10日晚些時間，三亞市人民政府也隨之出臺了關于三亞市落實房地產調控實施的細則。為了海南房地產市場平穩健康發展，在不到一個月的時間里，海南樓市重磅頻出，各級相關政府都進行了一系列大動作。

海口和三亞兩地同日出臺XG細則，引來業內和購房者的普遍關注。為此房天下特邀三位業內大咖，詢問了他們對于此次兩地出臺XG細則的看法。這三位大咖分別是：寶龍城營銷總經理柯敏先生，錦誠集團董事長王路先生以及中鐵海南盛瀾置業營銷總監馬馳先生。現將三位主要觀點整理如下：

寶龍城營銷總經理 柯敏先生

房天下首先向柯敏先生詢問了關于此次《細則》出臺的看法，他指出：“ 此次政策出臺，體現了政府的決心，是對貫徹‘房子是用來住的，不是用來炒的’這一中央決策的深入執行 。海南房地產市場有其特殊性，很多購房者都是非本省居民，他們出于養生和避霾不同需要來海南置業，因此海南房地產價格呈現出脆弱敏感的特點。適當的調控是必要的。”

而談到對本地居民的影響時，柯敏先生也肯定了政策出臺的作用：“對海南800萬常駐居民來說，總體收入和人均GDP比起其他一線城市不算高，此次細則出臺對房地產市場的穩定和民生的穩定都會產生積極作用。”

當我們詢問到關于此次《細則》出臺可能產生的影響時，柯敏先生從兩個方面闡釋了自己的觀點：“ 對于海南房地產市場來說，本地房企未來尋找客戶的方式將更加立體化，多元化。而對于海南購房者來說，政策以家庭為單位進行調控，將有利于各區域居民居住比例的合理分布 。”

針對廣大購房者普遍關心的房價問題，他表示“總的來說，政策從嚴，一定會對市場產生很多影響。但對于供貨量不多的海口城區來說，影響也不會太大。”

錦誠集團董事長 王路先生

對于此次兩地XG細則的出臺，王路先生指出省政府在4月14日出臺的《通知》中，就已經要求各地政府根據《通知》原則出臺自己的細則，“此次海口市和三亞市人民政府的細則出臺很明顯是為了響應省級政府的政策需求。”同時，《細則》的出臺“表現出政府對控制第一季度過熱的房地產市場行情進行控制的堅定決心，所以接下來成交量會呈現出遏制上漲的趨勢。 很多企業也許不得不做出‘以價換量’的選擇，特別是缺少區域價紙支撐的項目，可能會受到更多限制 。”

對于大家關心的房價問題，他指出：“ 從長遠看，房地產市場可能出現的趨勢是：量跌價平——量跌價穩——量價齊跌。但海口市場基礎面很好，價格下行的空間非常有限。” 同時他針對《細則》的發布，指出兩個需要注意的地方，一是二手房市場，二是產權式酒店市場。“在新房市場被調控后，二手房市場的價紙被重新挖掘，資金有涌入二手房市場的趨勢，政府發現苗頭后，很快將二手房納入了政策范圍。而產權式酒店在這次《細則》發布中受影響醉大，企業沉淀成本會更高，touzi此類企業的資金壓力會變大。”

總體上來看，此次海口市出臺的政策是“有保有壓”的。他指出：“市政府對于整體房市場發展格局十分了解。就海口市從XG區域上說，政策保護了東海岸和西海岸的發展。雖然不允許多套置業，但至少能保證購房者以家庭為單位在東西海岸擁有一套房。 這次的政策實際上是對住宅市場的一種保護。同時主城區的XG，實質上對本地購房者也是一種保護。抑制房價過快增長，有利于本地購房者入市門檻的降低 。”

對于三亞出臺的細則，他指出三亞的政策比海口的政策針對性更強，內容相對更寬松一些。對于XG的區域，也并非完全限制，給特定人群留下了一定的窗口。而產權式酒店方面則沿襲了瓊海的規定，但和海口的規定又有細微區別。“ 三亞市結合城市發展特點，做出了有利于自己市場規范的導向。總的來說，對防范炒房行為是有價紙的，同時也因‘才’施策，給了當地人才和企業一些相對寬松的窗口 。”

醉后，王路先生預計此次調控只是政府的第一輪動作，接下來政府會根據此次政策調控的效果，考慮后續政策施行的時間和力度。

中鐵海南盛瀾置業營銷總監 馬馳先生

對于此次海口出臺的《細則》部分，馬馳先生指出二手房進入調控范圍，是我們首先紙得注意的地方，他說：“ 此次《細則》首次將二手房納入政策內。一般來講，二手房是其他地方政府不會進行過多調控的范圍，而海口市政府將二手房納入限制范圍，足見此次政策之嚴厲 。”但他也指出此次調控也留有余地：“ 政府出于保護生態等各方面的考慮，對主城區部分區域進行了XG。對于在海口市內有置業意愿的本省和外省居民來說，依然擁有選擇空間，影響也不會太大。 ”

而對于三亞市今日晚些時間出臺的XG細則，馬馳先生也表示，各級政府出臺的政策都是符合國家調控總政策的方向的，但尺度是各地政府自己拿捏的，此次三亞的細則同樣是三亞地方政府平衡各方的結果。

接著馬馳先生表示了對政府政策的理解和支持:“在海南房市整體漲幅領先全國的前提下，海南整體的政策是明顯滯后的。在‘全國一盤棋’的中央調控背景下，此番才進行調控的決策，很大程度是本地政府出于愛護本地產業的苦心。”

馬馳先生醉后總結，政策都是中長期的，所以房企也要做好“手中有糧，心中不慌”的準備。“ 一句話總結就是：政策是促進房地產市場的重要因素——而不僅僅是GDP。”

而購房者方面，馬馳先生也給出了自己的建議：“在此前的銷售旺季，相信有急切購房意愿的購房者都已經進行了交易。那么，政策出臺后，本地的居民，包括外地的居民都不需急于一時。到今年秋天，等政策影響進一步發酵，整個形勢明朗化后，再來看 海南房市 的發展形勢，也許會有新的考量。”

儋州買房優勢：氣候比較優勢明顯是儋州獨特優勢，常被人忽略。但是，對于來海南的購房者來說，這是一個不能忽略的優勢。海南島四面環海，氣候潮濕，這是很多外地客戶擔心的地方。但是，儋州位于海南西部，氣候相對干燥，非常適合居住。特別需要指出的是，因為中部五指山的阻擋，儋州是海南受臺風影響較小的地區。優越的氣候條件成為人們選擇儋州購房置業的重要因素。

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